資質合作企業資金流通各環節的資金使用情況及其存在的問題

（一）項目開發過程中的資金投入流通環節

1、土地取得環節。土地取得環節的資金占到整個項目投資的40%-50%。雖然目前土地的取得成本越來越高，但并沒有妨礙房地產企業的拿地熱情，各地地王頻現。有些企業在自有資本金不足以取得土地的情況下，依靠借入資金購買土地，寄希望于實現商品房快速銷售，溢價銷售額歸還借款，這是一種相當危險的投資策略，一旦市場稍有不利變化，直接的結果就是導致資金鏈斷裂，企業破產。深層次分析房企不計成本的拿地原因，其實有兩個：一是大的房企尤其是上市房企，為了市場占有率，不惜重金拿地；二是一些中小型的房企，為了延續資金的滾動性，只能被迫繼續做項目，以使企業不至于停滯在尷尬的階段。但資質合作這種高成本的開發項目，經營業績卻不佳，甚至有的遲遲不進行項目開發，造成資金的大量沉淀，影響了企業的利潤。2、項目開發環節。項目開發環節的資金投入主要有四個環節：1、前期設計到取得施工許可證這一階段。該階段的資金量占到項目總投資的8-10%，雖然資金投入量小，但卻決定了后續的資金投入量。因為好的設計方案是項目成功的決定性因素之一。2、建筑施工階段。該階段資金量占到項目總投資的40%左右，這階段的資金使用需要各業務部門緊密配合，否則極易造成資金投入效益低下。3、項目市場推廣環節。這一環節和項目的建設施工階段往往是同時進行的。資金關鍵控制點就是資金使用的合適時機和合理的金額。需要企業有詳細的銷售推廣方案和資金使用方案，否則極易造成資金的無效投入。4、銷售稅金的資金流出階段。這個環節需要財務人員高度重視。因為銷售稅金通常占到房地產銷售收入的15-20%，而房地產稅金政策是頻繁變化調整的，財務人員應該仔細研究稅收政策，并將稅收政策貫穿于整個項目開發過程中，合作這樣才能有效進行稅收籌劃，使得企業稅金流出得到合理降低。3、項目銷售過程中的資金回流環節。項目銷售環節資金回流有兩個階段：一是收到首付款階段；二是收到銀行按揭放款階段。這兩個階段都需要銷售人員和財務人員以高度的責任心全程跟進客戶和按揭銀行，以保證企業資金能夠準確和快速的收回。

（二）資金流通環節管理不當

部分房地產企業在土地取得環節不進行嚴謹的可行性分析，對自身資源狀況沒有清醒的認識，導致項目盲目上馬。在項目開發階段對項目設計方案不仔細推敲，導致后續頻繁設計變更，施工變更，影響了資金使用效率。在項目施工階段對施工組織不力，各作業面、業務部門溝通不順暢，影響資金使用有效性。此外，房地產企業常常缺乏全盤的資金預算，或者預算與實際偏離太大導致預算無效，使得資金計劃無法有效執行，且由于企業內部控制缺失，導致出現資金管理舞弊。部分房地產公司由于缺乏有效市場調研，導致對市場的判斷有誤，資金回流偏離預期；缺乏對風險的充分有效識別和應對機制，沒有危機應對預案，當市場與經營判斷出現偏離時，沒有應對策略。部分房地產公司融資渠道單一或者融資方案不適合都會造成企業資金困局。如典型的長投短貸，如果短期融資無法得到持續周轉獲得，則長期投資就會出現資金難以維系。