建筑工程房地產(chǎn)資金管理問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）完善資金預(yù)算管理制度，建立全面預(yù)算管理模式

為加強(qiáng)公司的預(yù)算管理，強(qiáng)化內(nèi)部控制制度，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，應(yīng)建立完善的資金預(yù)算管理制度，全面建立預(yù)算管理模式，嚴(yán)格遵守預(yù)算管理的原則：1.量入為出，綜合平衡；2.效益優(yōu)先，確保重點(diǎn)；3.全面預(yù)算，過(guò)程控制；4.權(quán)責(zé)明確，分級(jí)實(shí)施；5.規(guī)范運(yùn)作，防范風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)按照具體預(yù)算項(xiàng)目編制資本性收支預(yù)算表，并負(fù)責(zé)對(duì)資本性收支預(yù)算進(jìn)行初步平衡。預(yù)算方案經(jīng)股東會(huì)批準(zhǔn)后，一經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)至各部門，建筑工程即具有指令性，各部門必須認(rèn)真組織實(shí)施。

（二）拓寬企業(yè)融資渠道，創(chuàng)新銷售模式

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金收緊，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要采取應(yīng)對(duì)措施，深入了解金融政策，融資渠道也要多元化，房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)由銀行貸款逐漸向股權(quán)融資、債權(quán)融資、投資基金、證券和信托等多種形式轉(zhuǎn)換。同時(shí)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、銀行開(kāi)戶許可證、機(jī)構(gòu)信用代碼證等證件的管理，并能按要求提供企業(yè)近三年的經(jīng)營(yíng)情況和年度財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、以前年度的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況、土地儲(chǔ)備情況、現(xiàn)有項(xiàng)目的在建在售情況等信息，以達(dá)到滿足銀行放款要求的目的，進(jìn)而解決企業(yè)的資金需求。

（三）加強(qiáng)全員資金管理意識(shí)，強(qiáng)化內(nèi)部資金管理

應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銷售房款的管理，每日銷售現(xiàn)場(chǎng)收款員與銷售內(nèi)業(yè)核對(duì)當(dāng)日銷售情況，出具銷售日?qǐng)?bào)，由現(xiàn)場(chǎng)收款員上報(bào)給公司出納員，出納員匯總當(dāng)日收款情況。每月現(xiàn)場(chǎng)收款員、銷售內(nèi)業(yè)、核算會(huì)計(jì)對(duì)當(dāng)月的銷售回款進(jìn)行匯總確認(rèn)并簽字。同時(shí)銷售策劃部按提供銷售案場(chǎng)的應(yīng)收賬款明細(xì)與財(cái)務(wù)部核對(duì)，并出具應(yīng)收款賬清欠方案，列出銷售人員的績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員對(duì)建筑應(yīng)收賬款的掌握。對(duì)長(zhǎng)期未回款的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行多次電話回訪，如確實(shí)無(wú)法回款的，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，如不影響二次銷售，雙方協(xié)商給予退房處理。同時(shí)加強(qiáng)商業(yè)貸款、公積金回款的清收力度，這部分回款由銷售外業(yè)負(fù)責(zé)，并對(duì)其進(jìn)行績(jī)效考核。各類應(yīng)收保證金，如企業(yè)代業(yè)主支付的公積金貸款、商業(yè)貸款保證金、施工現(xiàn)場(chǎng)用電保證金、工程質(zhì)量保證金、日照補(bǔ)償保證金、拆遷保證金、農(nóng)民工保證金抵押金等各類由企業(yè)先行支付，到期返還的款項(xiàng)等也占用企業(yè)大量資金，每月財(cái)務(wù)部門應(yīng)單獨(dú)對(duì)這部分資金明細(xì)統(tǒng)計(jì)出到期日及回收負(fù)責(zé)人，并要求各相關(guān)部門做出清欠計(jì)劃，列入績(jī)效考核項(xiàng)，對(duì)長(zhǎng)期無(wú)法收款的項(xiàng)目，如成功收回，公司應(yīng)給予獎(jiǎng)勵(lì)。各類土地款、總包工程款、分包工程款及其他工程款支出、稅款、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用的支出，應(yīng)劃分剛性支出和非剛性支出，每月各部門上報(bào)資金計(jì)劃，由財(cái)務(wù)部門匯總，上報(bào)集團(tuán)審批通過(guò)后執(zhí)行。每月財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)大額款項(xiàng)支出進(jìn)行控制，保證資金安全有效運(yùn)行。

（四）加強(qiáng)監(jiān)督，完善項(xiàng)目資金監(jiān)控

針對(duì)一家控股公司建立多個(gè)銀行賬戶的問(wèn)題，可單獨(dú)成立資金中心管理部門，由該部門負(fù)責(zé)整個(gè)集團(tuán)的資金賬戶，資金統(tǒng)借統(tǒng)還，各公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單獨(dú)提交收款單、付款單至資金中心，由資金中心受理后，再統(tǒng)一向外部銀行進(jìn)行收款、付款。每月報(bào)出財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，需要與資金中心核對(duì)銀行存款數(shù)據(jù)，所有收款單、付款單必須進(jìn)行賬戶處理，未處理的收、付款單在財(cái)務(wù)系統(tǒng)中進(jìn)行控制不能月末結(jié)賬，以保證財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。這樣可以高效、集中管理資金，保證資金安全，資金中心每日歸集集團(tuán)資金，使集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可對(duì)整個(gè)集團(tuán)的可用資金進(jìn)行掌握。獨(dú)立核算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金，所有該項(xiàng)目的收款、付款均以本項(xiàng)目為主體提交單據(jù)，由資金中心受理后收付款。這樣可做到項(xiàng)目資金獨(dú)立核算，滿足公司清晰核算的要求。

（五）強(qiáng)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究，理性投資決策

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有投資金額巨大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，易受外部環(huán)境和因素影響。在銷售方面，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)受到國(guó)家政策調(diào)控和金融政策的影響，產(chǎn)品去化率及銷售回款存在較大的不確定性，勢(shì)必對(duì)企業(yè)資金回流產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)在決定投資地塊前，應(yīng)詳細(xì)調(diào)研項(xiàng)目地塊性質(zhì)、地塊交通條件、周邊的人口居住密度、周邊配套設(shè)施如交通配套、教育配套、醫(yī)療配套、文體娛樂(lè)配套、大市政配套等，確保項(xiàng)目定位準(zhǔn)確。詳細(xì)分析項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)和項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)，正確對(duì)項(xiàng)目做出理性的評(píng)估，出具詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，供企業(yè)管理層參考。對(duì)于占地面積大、分多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，首期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須充分體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，為后期開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。在產(chǎn)品定位研究會(huì)中，企業(yè)管理層應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目現(xiàn)金流情況，將項(xiàng)目現(xiàn)金流回時(shí)點(diǎn)作為項(xiàng)目二級(jí)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核，并綜合考慮項(xiàng)目容積率定產(chǎn)品類型，如住宅產(chǎn)品品質(zhì)、商業(yè)配套的比例等，做好整體布局。