施工資質(zhì)合作房地產(chǎn)資金管理問題的解決對(duì)策

各類應(yīng)收保證金，如企業(yè)代業(yè)主支付的公積金貸款、商業(yè)貸款保證金、施工現(xiàn)場(chǎng)用電保證金、工程質(zhì)量保證金、日照補(bǔ)償保證金、拆遷保證金、農(nóng)民工保證金抵押金等各類由企業(yè)先行支付，到期返還的款項(xiàng)等也占用企業(yè)大量資金，每月財(cái)務(wù)部門應(yīng)單獨(dú)對(duì)這部分資金明細(xì)統(tǒng)計(jì)出到期日及回收負(fù)責(zé)人，并要求各相關(guān)部門做出清欠計(jì)劃，列入績(jī)效考核項(xiàng)，對(duì)長(zhǎng)期無法收款的項(xiàng)目，如成功收回，公司應(yīng)給予獎(jiǎng)勵(lì)。各類土地款、總包工程款、分包工程款及其他工程款支出、稅款、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用的支出，應(yīng)劃分剛性支出和非剛性支出，每月各部門上報(bào)資金計(jì)劃，由財(cái)務(wù)部門匯總，上報(bào)集團(tuán)審批通過后執(zhí)行。每月財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)大額款項(xiàng)支出進(jìn)行控制，保證資金安全有效運(yùn)行。

加強(qiáng)監(jiān)督，完善項(xiàng)目資金監(jiān)控

針對(duì)一家控股公司建立多個(gè)銀行賬戶的問題，可單獨(dú)成立資金中心管理部門，由該部門負(fù)責(zé)整個(gè)集團(tuán)的資金賬戶，資金統(tǒng)借統(tǒng)還，各公司開發(fā)項(xiàng)目單獨(dú)提交收款單、付款單至資金中心，由資金中心受理后，再統(tǒng)一向外部銀行進(jìn)行收款、付款。每月報(bào)出財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，需要與資金中心核對(duì)銀行存款數(shù)據(jù)，所有收款單、付款單必須進(jìn)行賬戶處理，未處理的收、付款單在財(cái)務(wù)系統(tǒng)中進(jìn)行控制不能月末結(jié)賬，以保證財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。這樣可以高效、集中管理資金，施工資質(zhì)合作保證資金安全，資金中心每日歸集集團(tuán)資金，使集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可對(duì)整個(gè)集團(tuán)的可用資金進(jìn)行掌握。獨(dú)立核算開發(fā)項(xiàng)目的資金，所有該項(xiàng)目的收款、付款均以本項(xiàng)目為主體提交單據(jù)，由資金中心受理后收付款。這樣可做到項(xiàng)目資金獨(dú)立核算，滿足公司清晰核算的要求。

強(qiáng)化開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，理性投資決策

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有投資金額巨大、開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，易受外部環(huán)境和因素影響。在銷售方面，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)受到國(guó)家政策調(diào)控和金融政策的影響，產(chǎn)品去化率及銷售回款存在較大的不確定性，勢(shì)必對(duì)企業(yè)資金回流產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)在決定投資地塊前，應(yīng)詳細(xì)調(diào)研項(xiàng)目地塊性質(zhì)、地塊交通條件、周邊的人口居住密度、周邊配套設(shè)施如交通配套、教育配套、醫(yī)療配套、文體娛樂配套、大市政配套等，確保項(xiàng)目定位準(zhǔn)確。詳細(xì)分析項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)和項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)，正確對(duì)項(xiàng)目做出理性的評(píng)估，出具詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，供企業(yè)管理層參考。對(duì)于占地面積大、分多期開發(fā)的項(xiàng)目，首期開發(fā)項(xiàng)目必須充分體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，為后期開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。在產(chǎn)品定位研究會(huì)中，企業(yè)管理層應(yīng)資質(zhì)關(guān)注項(xiàng)目現(xiàn)金流情況，將項(xiàng)目現(xiàn)金流回時(shí)點(diǎn)作為項(xiàng)目二級(jí)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核，并綜合考慮項(xiàng)目容積率定產(chǎn)品類型，如住宅產(chǎn)品品質(zhì)、商業(yè)配套的比例等，做好整體布局。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，房地產(chǎn)公司要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)，除了需不斷研判國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及宏觀政策外，還應(yīng)提高其資金管理水平，加快資金流動(dòng)速度，加強(qiáng)資金管理，保證資金安全，以使企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。